详解加拿大海外买家税（NRST）

从2017年4月21日期，外国买家（包括个人或公司）在加拿大安省多伦多地区的大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe）购买房产均需缴纳等于购房款15%的非居民投机税，即NRST（Non-Resident Speculation Tax），俗称“海外买家税”。海外买家税NRST不适用于身份为加拿大公民和永久居民的个人，但适用于外国公司或者外国实体（foreign entity）以及应纳税受托人（Taxable trustees）。不过上述外国买家再买房之后的一定时间内身份发生了变化，比如留学生或者持毕业工签工作的人申请到了永久居民的身份（枫叶卡），那么所交的海外买家税是可以返还的。

大Golden Horseshoe地区

首先我们来了解一下外国买家税所涉及的购房区域-“大金马蹄地区”。这一区域位于多伦多地区的核心区，西起滑铁卢（Waterloo），东至彼得堡（Peterborough），北起巴里（Barrie），南至尼亚加拉半岛（Niagara Peninsula）。包括：Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington和York等城市和区域。

外国主体和应税信托
外国主体是指：

· 外籍个人 – 非加拿大公民或永久居民，

· 外国公司 – 那些（1）不在加拿大设立的企业；（2）在加拿大设立但由外籍人士或外国企业控股的企业(除非公司股票在加拿大证券交易所上市)；或者（3）出于满足加拿大所得税法中相关的公司规定目的而直接或间接由外国主体控制的企业。

· 应税信托是那些：代受益人持有信托资产所有权的外国主体，或者代外国主体受益人持有信托资产所有权的加拿大人、加拿大永久居民、或者加拿大公司。

谁需要承担该税？
15%的NRST适用于那些在大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe）购买或获得住宅物业的外国主体和应税信托公司。尽管该税种的名字描述是这样，但征税时不会考虑购买物业是否是出于投机目的。

应税的住宅物业资产

转让的土地上必须要包含至少一个但不超过六个家庭住宅。独立屋、半独立屋、联排别墅、和公寓单元被视为一个家庭住宅。

当购买多个公寓单元时，每个单元被视为一块土地包含一个家庭住宅的转让。

各种毗联式住宅 （Duplexes, Triplexes, Fourplexes, Fiveplexes, Sixplexes）会被认为是一块土地上包含多于一个家庭住宅（但少于六个），因此属于应税的物业资产。

NRST不适用于一些政府鼓励海外买家/机构投资和购买的资产/房产类型，包括：1）超过6户的出租物业，如公寓大楼或者学生公寓等，2）农场；3）商业用地以及工业用地。这种类型仍和以前一样无需缴纳NRST。

税额如何计算？

税额为住宅物业转让价格的15%。执行海外买家税政策之后，以一套80W加币的房子为例，外国买家需要多付12W的海外买家税。

如果转让的土地上既包含住宅物业又包含其他类型物业，NRST适用于转让价格中住宅物业部分。

如果受让方的任何一个人是外国主体或者应税信托，则该交易的100%转让价格都适用NRST。每一个受让方就该税款承担连带责任，尽管其他受让方可能是加拿大人或者加拿大永久居民。

NRST也适用于非登记注册的住宅房屋收益权处置，当收益权购买方是外国主体或者应税信托。当一个人作为互惠基金信托（mutual fund trust），或者房地产投资信托（real estate investment trust），或者指定投资的可抵税信托（specified investment flow-through trust）的受托人购买或者取得住宅物业时，该税不适用。

海外买家税（NRST）豁免

可以豁免NRST的几种情况：

· 在购买或者取得住宅物业时已被安省移民提名计划OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）确认的被提名人（如果物业为该外籍人士的主要住所），即“已提名的安省移民”

· 在购买或者取得住宅物业时已被认定为“公约难民（convention refugee）”或者“需要被保护人士（person in need of protection）”的人，即“难民”

· 和配偶共同购买了住宅物业的外籍人士，而配偶为加拿大公民、加拿大永久居民、已提名的安省移民、或者难民，且无其他共同购买人

海外买家税（NRST）退税

申请退回海外买家税主要有以下三种情况：

1、在购买房子后四年内拿到加拿大公民或者永久居民身份

1） Final Closing date起计的四年内成功拿到了加拿大公民或者永久居民身份（移民纸）；

2）请务必在登陆之日的90天内送达退税申请，尤其是对于那些拿到移民纸后到安省短登之后又回国的房主，千万不要错过90天的申请时效。

2、国际学生在购买房子之后继续在安省读满两年大学

1）Final closing date当日必须持有合法学签，并且全职就读于在安省认可的大学（university或college）。“全职就读”的定义为：申请人所注册的课量达到了该大学所认定的full course load的60%（非残障人士）或40%（残障人士）以上。

2) 从Final closing date起计全职就读满两年就可以提交退税申请了，并且申请必须在Final closing date 起计的四年内提交。

3） 若购房者在买卖进行时身份是已经毕业的国际学生，则不适用于这种情况。

3、拿到工签在安省合法工作超过1年

1）Final closing date当日必须持有合法工签，并且已有安省的全职工作。“全职工作”的定义为：每周工作不少于 30 个小时，全年不少于 1560 小时；

2）工作满一年就可以提交退税申请了，并且申请必须在Final closing date起计的四年内提交；

3）如果购房者在买卖进行时只有工签而没有工作，则没有资格申请退税。如果申请人在此期间更换雇主，必须做到新旧工作之间的无缝衔接，如有间隔将很可能会造成退税申请被拒。

海外买家税（NRST）退税条件

申请人必须满足以下两个条件：

1） 产权（title）上必须只有申请人本人或者夫妻二人。许多在加拿大的留学生在购房办理贷款时，银行批准贷款的时候会要求留学生的父母与其子女共同签署（co-sign），一般这种情况下父母也会上产权，那么就无法满足退税条件了。

2） Final closing date 起计的60天内必须搬入自住，并作为申请人的主要居所（Principal residence）。由于60天内自住是硬性规定，对于未来成功退税至关重要，因此请务必留下充分的自住证据。而且特别值得注意的是，申请人在从购买房子到申请退税的期间，不能将房子转卖或者出租，否则很可能会影响退税的申请。

楼花转让过程中的海外买家税问题

1. 如果原买家（assignor）是海外买家，并且他/她在2017年4月20日之前购买的楼花，若assignee是加拿大公民或者移民身份，那么assignee也是无需缴纳海外买家税的，否则需要多交15%的海外买家税。

2. 如果原买家（assignor）是海外买家，并且他/她在2017年4月21日以后购买的楼花，若assignee是加拿大公民或者移民身份，那么assignee是不需要缴纳海外买家税的，否则需要多交15%的海外买家税。